Khách hàng hỏi: Gia đình tôi hiện đang sử dụng một thửa đất nông nghiệp trong khu dân cư và có nhu cầu chuyển sang đất ở để xây nhà. Vậy tôi cần thực hiện thủ tục gì và có phải đáp ứng điều kiện nào không?

Trả lời: 

Theo Luật Đất đai 2024, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (thường được gọi là “chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư”) được Nhà nước cho phép trong một số trường hợp cụ thể. Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn, Gattaca Law Firm trình bày chi tiết các quy định pháp lý và trình tự thực hiện như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp theo quy định mới

Luật Đất đai 2024 phân loại đất đai thành ba nhóm chính: đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất trồng hoa màu khác); Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng đặc dụng, phòng hộ và sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất chăn nuôi tập trung; Đất làm muối; Các loại đất nông nghiệp khác.

2. Điều kiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Thành phần hồ sơ 

Gia đình bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 Phụ lục III Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

4. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ 

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Bộ phận một cửa UBND xã để được giải quyết theo thẩm quyền.

5. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 

Bước 1: Người yêu cầu nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Bộ phận một cửa để được giải quyết theo thẩm quyền.

Bước 2: Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thực hiện:

- Giao Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

- Hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;

- Rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa; tổ chức kiểm tra phương án sử dụng tầng đất mặt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa (nếu có);

- Chủ trì, phối hợp các cơ quan có liên quan xác định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có);

- Hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; kèm trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất, tờ trình theo Mẫu số 25 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP kèm theo dự thảo quyết định theo Mẫu số 06 ban hành kèm theo Nghị định này có nội dung về giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bước 3: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất:

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định; trường hợp được miễn tiền thuê đất một số năm sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản theo quy định của Chính phủ về tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp một số năm; ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất;

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đấ theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đấtvà gửi thông báo kết quả cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường.

Bước 5: 

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận và thực hiện các công việc quy định tại Khoản 4 Điều 228 Luật Đất đai 2024, cụ thể là chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

6. Thời gian thực hiện thủ tục

Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục không quá 15 ngày.

Các cơ quan liên quan đến quá trình thực hiện trình tự, thủ tục không được quy định thêm thủ tục và không được thực hiện thêm bất kỳ thủ tục nào khác ngoài thủ tục quy định nêu trên.

Kết luận

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không phải là quyền đương nhiên, mà phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về quy hoạch, chính sách địa phương và thủ tục hành chính. Nếu bạn đang có nhu cầu thực hiện thủ tục này, nên chuẩn bị kỹ hồ sơ và chủ động liên hệ cơ quan chức năng để được hướng dẫn cụ thể.

_____________________________

GATTACA LAW FIRM | Trusted Legal Partner

M: + 84 901763379 | W: gattacalaw.vn | E: lawyer@gattacalaw.vn