Khách hàng hỏi:

Ông bà tôi mất để lại một mảnh đất cho con cháu. Tuy nhiên, mảnh đất này chưa có Sổ đỏ, cũng chưa đăng ký sang tên bao giờ. Vậy gia đình tôi có thể thực hiện thủ tục nhận thừa kế và sang tên quyền sử dụng đất được không?

Gattaca Law Firm trả lời:

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Thửa đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm bởi cơ quan có thẩm quyền; trong trường hợp có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định/phán quyết của Trọng tài thì các văn bản này phải có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc không đang bị áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

- Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng theo quy định;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rõ: văn bản thể hiện việc thừa kế quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, quyền sử dụng đất do người chết để lại được xác định là di sản thừa kế trong các trường hợp sau:

1.Người chết để lại quyền sử dụng đất mà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), không phân biệt có hay không có tài sản gắn liền với đất – thì quyền sử dụng đất đó được xác định là di sản;

2.Trường hợp người chết chưa có Sổ đỏ nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật – thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xem là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế;

3.Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất chưa có Sổ đỏ, cũng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng có di sản là nhà ở hoặc công trình kiến trúc khác gắn liền với đất, thì cần phân biệt:

- Nếu có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận, thì Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất;

- Nếu không có xác nhận đất hợp pháp, nhưng UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch và có thể xem xét giao đất, thì Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, Tòa án cần xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất cho người thừa kế để UBND tiến hành các thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định;

- Trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản xác định việc sử dụng đất là không hợp pháp, đồng thời tài sản trên đất cũng không được phép tồn tại, thì Tòa án chỉ giải quyết phần di sản là tài sản gắn liền với đất (nếu có), không chia quyền sử dụng đất.

4.Trường hợp người chết không để lại Sổ đỏ, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có tài sản gắn liền với đất, nếu phát sinh tranh chấp thì thẩm quyền giải quyết thuộc về UBND theo quy định của pháp luật đất đai, không thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Như vậy, theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản hợp pháp, thì sẽ được đưa vào phần di sản chia thừa kế theo quy định pháp luật.

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024), trong trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, việc có hay không có Giấy chứng nhận không còn là điều kiện bắt buộc, miễn là đáp ứng được các điều kiện khác theo luật định.

Anh Tuấn

_____________________________

GATTACA LAW FIRM | Trusted Legal Partner

M: + 84 901763379 | W: gattacalaw.vn | E: lawyer@gattacalaw.vn